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언론보도
부동산 시장 안정을 겨냥한 문재인 정부의 부동산 종합대책 발표가 초읽기에 들어가면서, 이번 조치가 부동산 시장에 어떻게 영향을 미치고 어떤 후폭풍을 불러올지 시장의 긴장과 관심이 교차하고 있다.
당장 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출규제 카드가 유력하게 거론되는데, 현실화할 경우 주택 구입자의 대출 한도가 줄어들기 때문에 주택 거래 열기가 당분간 가라앉을 것으로 전망된다. 신규 분양도 심리적으로 위축될 가능성이 커진다.
그러나 주택 시장이 과열로 치닫는 원인 중 하나가 공급 부족이란 지적도 있는 만큼, 공급 확대책이 빠진 규제 일변의 대책은 오히려 주변 집값을 끌어올리는 ‘풍선효과’로 이어질 수 있다는 분석도 나온다.
◆ “강남 재건축 위축되고, 지방 침체 가속화 가능성”
정부는 2014년 부동산 규제 완화 조치로 LTV와 DTI를 각각 50∼70%에서 70%, 50∼60%에서 60%로 완화했는데, 다음달 말로 이 조치는 끝나게 된다. 최근 서울, 특히 강남권을 중심으로 주택 시장 상승세가 두드러지고 있고 가계부채 증가도 심각한 수준에 이르면서, 정부가 대출 규제에 나설 것이 유력해졌다.
전문가들은 LTV·DTI 기준이 강화되면 서울 등 과열된 일부 지역이 어느 정도 진정될 것으로 보고 있다. 2014년 이전 수준으로 규제가 환원되기만 해도 서울 주택 구입자의 대출 여력이 줄어들기 때문이다. 특히 상승세를 주도하고 있는 서울 강남권 재건축 아파트의 경우 매매가와 전세가 차이가 커 매입 시 대출을 받는 경우가 많은데, 전세와 대출을 함께 끼고 매입하는 사례가 줄어들 수 있다고 보는 것이다.
▲ 서울 강남구 개포주공1단지. 이 단지는 관리처분인가 신청을 앞두고 올해 들어 집값이 크게 오르고 있다. /조선일보 DB
함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 재건축 단지와 개발사업이 진행되는 일부 지역을 중심으로 가격 상승 기대가 커지고 있는데, 대출 문턱이 높아지면 이런 시장으로 유입되는 유동자금이 줄기 때문에 지금처럼 거래나 청약률이 유지되기 쉽지 않을 것”이라고 전망했다. 그는 “대출 규제는 가수요자의 진입 문턱을 높이는 효과가 있다”고 말했다.
과거 노무현 정부 때 시행된 여러 부동산 대책 중 LTV·DTI 등 대출규제가 그나마 시장을 가라앉혔던 만큼 진정 효과는 있겠지만, 하반기 기준금리가 인상될 가능성이 있는 데다 지방 일부 지역에 입주물량이 급증할 예정이라는 점에서 침체 가속화 등 부작용이 만만치 않을 것이란 분석도 나온다.
지방의 경우 2014년 이전에도 DTI 적용 대상에서 빠졌지만, 이번에 강화된 규제가 나올 경우 지방도 DTI가 적용될 가능성이 있다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “과거 LTV와 DTI가 시행됐을 때 집값이 크게 출렁거리긴 했지만, 하반기로 갈수록 금리인상, 입주물량 증가 등의 변수가 있어 경착륙의 우려도 있다”면서 “현재 서울 수도권을 중심으로만 주택시장만 달아오르지 대부분의 지방은 그렇지 않다는 점에서, 과열 지역을 타깃으로 한 맞춤형 대책을 마련해야 한다”고 말했다.
◆ “공급 확대 없으면 풍선효과 우려 커”
▲ 조선업 침체에 공급과잉이 겹쳐 어려움을 겪고 있는 거제시의 한 빌라촌. /조선일보DB
대출규제가 기대만큼 효과를 거두기 힘들 거란 지적도 있다. 주택 구입 시 원금과 이자를 동시에 갚아야 하는 원리금 분할 상환이 이미 올해부터 적용 중이고, 지금도 주택 구입 시 LTV·DTI 대출 한도를 끝까지 채우는 경우가 많지 않기 때문이다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “원리금 분할 상환이 보편화된 상황에서 집값의 절반 이상을 대출받는 사람은 많지 않기 때문에 심리적 위축 외에 큰 여파는 없을 것”이라면서 “일부 지역의 과열 조짐은 공급 부족에도 원인이 있어, 이를 해결할 수 있는 종합적인 대책이 나와야 실효를 거둘 것”이라고 말했다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “공급 확대가 빠진 단기적 규제는 오히려 규제 미적용 지역으로 투기가 쏠리는 ‘풍선효과’를 부를 수 있다”며 “중장기적으로 시장을 안정시킬 공급대책이 동반돼야 한다”고 지적했다.
출처: 조선일보(김수현 기자/2017.06.09)
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