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언론보도
서울에서 공급되는 공동주택의 분양권 전매를 전면 금지키로 한 ‘6·19 부동산 대책’은 분양권 거래 시장에 어떤 영향을 미칠까?
애초엔 이번 대책을 피해 전매가 가능한 분양권 시장이 반사이익을 볼 것이란 전망이 나오기도 했지만, 이런 예상과 달리 기존 분양권도 거래 위축과 더불어 거품이 빠질 수 있다는 분석이 만만치 않게 힘을 얻고 있다.
앞으로 분양시장 진입 장벽이 높아져 ‘높은 분양가가 주변 시세를 끌어올린다’는 공식이 성립되기 어려워 전매제한을 피한 기존 분양권도 프리미엄(웃돈)을 유지하기 힘든 데다, 전매가 가능하더라도 대출 여건이 까다로워 프리미엄 거품이 빠질 수 있기 때문이다.
◆ ‘고분양가→시세 상승’ 악순환 끊길 수 있어…기존 분양권 웃돈도 타격
부동산 시장이 살아나기 시작한 지난 2015년 이후 공급된 아파트는 주로 분양가가 주변 아파트 시세보다 높게 책정됐다. 분양가가 높아도 평균 수십대1의 청약 경쟁률을 기록하는 등 수요자들이 몰렸기 때문에 가격이 계속 오를 것이란 기대감이 형성됐다. 때마침 주변 집값은 분양가에 맞춰 올랐고, 분양권에 붙는 웃돈도 함께 상승했다. 이는 다시 신규 분양 단지의 분양가가 오르는 악순환으로 이어졌다.
일례로, 2016년 초 신반포자이가 역대 최고가인 3.3㎡당 평균 4457만원으로 분양했는데, 평균 청약 경쟁률은 37.8대 1의 경쟁률을 기록하며 분양이 성공적으로 끝났다. 이 여파로 주변 지역 분양권 웃돈도 높아져서, 2016년 1~5월 실거래가에 등록된 서초구 분양권 프리미엄은 평균 5584만원에 달했다. 서울 평균은 2645만원이었다. 반포동 아크로리버파크 전용 168㎡의 경우 그해 3월 3억5000만원의 웃돈이 붙어 31억원에 손바뀜이 일어났고, 잠원동 신반포팰리스 전용 84㎡도 지난해 4월 웃돈 3억3000만원이 붙은 13억6800만원에 거래됐다.
하지만 지난해 ‘11·3 부동산 대책’에 이어 이번 대책에 따라 서울의 신규 분양 단지의 분양권 전매가 모두 막히게 되면서, 새 아파트의 고분양가가 주변 집값을 끌어올리는 것이 더는 통하지 않을 것으로 보인다. 입주 때까지 중도에 포기하지 않고 분양대금을 제때 낼 수 있을 정도로 자금력이 있는 사람들만 청약할 수 있기 때문에, 건설사 등 사업주체가 분양가를 지나치게 높이면 수요자들이 외면해 미분양이 생길 가능성이 커졌기 때문이다.
이런 이유로 기존 분양권에 붙은 프리미엄 거품이 어느 정도 꺼질 수 있다는 전망이 나오고 있다. 이미 11·3 대책 여파로 분양가 상승세도 전보다 많이 꺾였다. 부동산114에 따르면 지난해 서울 아파트의 평균 분양가는 3.3㎡당 2131만원으로 역대 최고가를 기록했지만, 올해는 이달 현재까지 3.3㎡당 1914만원으로, 지난해보다 10.1% 낮아졌다.
신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “신규 분양가가 올라야 주변 집값이 상승하고 기존 분양권 웃돈도 높아지게 되는데, 이번 대책으로 서울 신규 분양 진입 장벽이 높아져 고분양가가 통하지 않을 상황이라 주변 가격도 동반 상승하기 어려워졌다”며 “기존 분양권 프리미엄도 지금처럼 유지될지 의문”이라고 말했다.
◆ 분양권 대출 승계도 어려워…이달 거래 ‘뚝’
게다가 기존 분양권이라 하더라도 이번 대책에 따라 다음달 3일(거래 신고일 기준)부터는 전매가 이뤄질 때 바뀐 규정이 적용된다. 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트씩 강화되고, 잔금대출에도 DTI 50% 기준이 새로 적용된다.
지금까지는 분양권을 사고팔 때 매수인이 중도금 대출을 승계하는 데 문제가 없었지만, 앞으로는 매수인의 소득 여건에 따라 대출 범위가 달라지기 때문에 은행권의 승계 심사가 까다롭게 이뤄질 수 있다. 특히 소득 증빙이 어려운 전업주부나 대학생, 은퇴자는 대출 승계가 거절될 가능성이 크다.
서울 마포 등 강북 일부 단지의 기존 분양권이 대책 발표 이후 호가가 오르는 등 강세를 보이고 있지만, 일시적인 현상에 그칠 수 있다는 분석이 나오는 이유다.
서울부동산정보광장에 따르면 이달 서울 분양권 매매 건수는 대책 눈치보기 여파로 22일 기준 585건을 기록해, 하루 평균 26.5건이 거래되는 데 그쳤다. 역대 최다 건수를 기록했던 지난달(1141건·36.8건)은 물론, 지난해 같은 달(899건·29.9건)에 못 미치는 수준이다.
박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “전매제한을 피한 분양권이 대책 이후 일시적으로 가격이 오를 수 있지만, 결국 분양시장 분위기가 가라앉으면 함께 거품이 빠질 가능성이 있다”고 말했다.
출처: 조선일보(김수현 기자/2017.06.26)
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