[신문기사]"하반기 집값 약세… 과잉공급 앞에 장사 없다"

최근 종합부동산세 등 부동산 보유세 인상이 추진되고, 미국발(發) 금리 인상이 현실화되면서 부동산 시장에 대한 전망이 불투명해졌다. 특히 우리나라 가계들은 자산 중 부동산 비중이 78%나 돼 작은 부동산 경기 변화에도 큰 영향을 받는다. 국내 시중 은행들의 부동산 전문 PB(자산관리가)들에게 '시계 제로' 부동산 시장 공략법에 대해 들어봤다.

▲ 국내 4대 은행 부동산 전문 PB(자산관리가)들은 최근 본지 인터뷰에서 “올 하반기에는 도심·역세권의 소형 아파트나 소형 빌딩에 관심을 가져볼 만하다”고 추천했다. 사진 왼쪽부터 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장. /장련성 객원기자

시중 은행들은 최근 2~3년간 부동산 투자자문센터를 열고 부동산 투자 자문 서비스에 심혈을 기울이고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장, 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원, 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 각 은행의 대표 부동산 PB들이다. 이들의 다수 의견은 하반기에 부동산 가격이 약세로 전환한다는 것이었다. 이에 따라 도심·역세권의 소형 아파트나 소형 빌딩 등에 관심을 가져볼 만하다는 의견이 많았다.

◇하반기 부동산 시장은 약세 전환

전문가들은 금리 인상과 미·중 간 무역 전쟁 여파, 부동산 공급 증가 및 세금 인상 등의 영향으로 부동산이 약세로 전환할 걸로 예상했다. 이동현 센터장은 "종부세 등 세금 인상으로 당분간 거래 절벽이 불가피하다"며 "올해 입주 물량이 45만가구로 예년의 2배 수준인데 이런 트렌드가 2~3년 이어질 것으로 보여 '과잉 공급 앞에 장사 없다'는 말을 실감케 될 것이다"고 말했다. 안명숙 부장은 "전세값이 하락하는 곳은 집값 하락으로 이어질 수 있으므로 유심히 봐야 한다"고 말했다. 박원갑 위원은 "금리 인상에 대처하기 위해선 대출은 집값의 30% 이내, 원금과 이자 상환 규모는 월급의 30% 이내로 줄이는 게 현명하다"고 조언했다. 그러나 부동산 규제 정책과 금리 인상에도 불구하고 부동산 가격이 유지될 거라는 의견도 있었다. 부동산 성공 투자 학습 효과와 왕성한 구매력을 가진 베이비붐 세대들이 시장을 떠받치고 있어 부동산 가격이 쉽사리 하락하지 않을 거라는 설명이다. 고준석 센터장은 "보유세를 강화하고 금리가 오른다고 해도 부동산 가격은 강보합세를 보일 것"이라며 "부동산을 대체할 만한 마땅한 투자처가 없기 때문"이라고 말했다.

◇세금 인상 피하면서 월세 수익 노려라

전문가들은 도심·역세권의 소형 아파트는 월세 수요가 많고 연 3~4%대의 수익률을 얻을 수 있으므로 관심을 가져볼 만하다고 추천했다. 안명숙 부장은 "정부가 집중적으로 규제하고 있는 강남을 피하면서도 도심 접근성이 좋은 용산·마포·성동구 등의 소형 아파트를 눈여겨볼 만하다"고 말했다. 종부세 인상의 영향을 크게 받지 않는 소형 빌딩에 대한 추천도 많았다. 박원갑 위원은 "꼬마(소형) 빌딩 등 수익형 부동산의 경우 종부세 과세 금액 기준이 되는 공시지가가 현행 80억원으로 유지되므로 시세로 따졌을 때 150억~200억원이 넘어야 과세 대상에 해당된다"고 말했다. 고준석 센터장은 부동산에 딸린 토지를 상가·사무실로 개조해 수익을 높일 수 있는 단독 주택을 꼽았다. 다주택자들은 최고 62%에 달하는 양도소득세를 감안해서 매도, 증여, 임대사업자 전환, 보유 중 하나를 선택해야 한다고 전문가들은 조언했다. 보유세가 많이 부담스러우면 팔고, 향후 집값이 더 오를 것으로 보이는데 보유세가 다소 부담스러운 정도라면 자식에게 50% 증여세를 물게 하고 증여하는 방안을 고려해볼 만하다고 전문가들은 말했다. 전용 85㎡ 이하 면적에 공시 가격 6억원 이하의 주택들을 여러 채 보유하고 있다면 임대주택사업자 신고를 통해 양도세 중과 대상에서 빠질 수 있다. 다만 임대주택사업자로 등록되면 임대소득이 공개돼 종합소득세나 건강보험료가 늘어나는 문제점도 있으니 비교해보고 선택해야 한다.

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