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[신문기사]"집값 연말부터 큰폭 하락" vs "이제 바닥 지났다"

"집값이 너무 비싸진 탓에 수요가 사라졌다. 인구도 줄어든다. 긴 호흡으로 볼 때 부동산 시장이 꺾이는 건 확실하다. 서울도 예외는 아니다."(이광수 미래에셋대우 수석연구위원)

"수요가 줄어든 건 맞지만 시중 유동자금이 너무 많다. 게다가 1~2년 지나면 서울 아파트 공급이 급감한다. 다른 곳은 몰라도 서울 신축 아파트 가격은 더 오를 것이다."
(홍춘욱 숭실대 겸임교수)

정부의 강력한 부동산 규제로 반년 넘게 떨어지던 서울 집값이 반등 기미를 보이는 가운데, '여의도파'(증권사 출신 부동산 전문가) 대표 주자인 두 사람의 시장 해석과 전망은 극명하게 갈렸다.

이들은 다음 달 26~27일 서울 강남구 삼성동 코엑스(COEX) B홀에서 열리는 '2019 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 1시간 30분 동안 맞짱 토론을 벌인다. '패널토론 여의도
빅매치! 부동산 불패 신화 여기서 끝인가?' 코너에서다.

국내 최초 건설사 출신 애널리스트인 이 위원은 시장 전망의 '족집게'로 통한다. 아무도 집을 사려 하지 않던 2013년 주택 매수를 강력하게 추천했고, 서울 집값이 꺾이기 직전인
작년 8월에는 "지금이 고점(高點)"이라고 진단했다. 홍 교수는 한국금융연구원, 교보증권, KB국민은행, 키움증권 등을 거치며 20년 넘게 거시경제와 부동산을 분석했다.
'여의도파 시조(始祖)'로 불린다. 그가 쓴 '인구와 투자의 미래'는 재테크 필독서로 꼽힌다.

지난 17일 서울 광화문에서 두 사람을 미리 만났다. 이 위원이 "집값이 오를 만한 변수가 하나도 안 보인다"고 하자, 홍 교수는 "그나마 조정이 왔을 때 안 사면 나중에는 사고 싶어도 못 사게 될 것"이라고 받아쳤다.

 
이광수(왼쪽) 미래에셋대우 수석연구위원과 홍춘욱 숭실대 겸임교수가 다음 달 26~27일 개최되는 '2019 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 국내 부동산 시장의 현황과 미래에 대해 '맞짱 토론'을 벌인다.
이광수(왼쪽) 미래에셋대우 수석연구위원과 홍춘욱 숭실대 겸임교수가 다음 달 26~27일 개최되는 '2019 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 국내 부동산 시장의 현황과 미래에 대해 '맞짱 토론'을 벌인다. 사진 촬영을 위해 '파이팅 포즈'를 요청하자 두 사람은 "평생 펜만 잡고 살아서인지 사람을 앞에 두고 주먹 쥐는 게 어색하다"며 웃었다. /김연정 객원기자
―최근 서울 강남 재건축을 중심으로 아파트 급매물이 팔리고 있다. 서울 집값, 지금이 '바닥'인가.

이광수(이하 '이')=최근 한두 달 일부 지역 사례만으로 시장 상황을 판단하는 건 무리가 있다. 기간이 짧고 거래량도 너무 적다. 최근 급매물을 주워 담은 이른바 '줍줍족' 대부분이
20~30대 현금 부자라고 하는데, 사실 대한민국에 이런 사람은 극소수다. 단기 급락에 따른 기술적 반등일 뿐, 아직 바닥이라고 생각하지 않는다.

홍춘욱(이하 '홍')=서울 주요 지역 부동산 중개업소를 다녀보면 두 달 전부터 급매물 전단이 줄어들다 지금은 아예 사라졌다. 웬만한 지역에서는 시세보다 5000만원 정도 낮게
내놓으면 반나절이면 팔린다고 한다. 그렇다고 작년 7~8월처럼 부르는 게 값인 상황은 아니고 당장 서울 집값이 반등할 것이라 말하긴 어렵지만 바닥인 것은 확실하다. 좀 더 정확히는 지난 2~3월이 바닥이었다.

―단도직입적으로 묻겠다. 지금이 집을 살 때인가.

=지금은 아니다. 아직 서울 집값은 충분히 떨어지지 않았다. 부동산 투자자에게 가장 큰 위험은 집값이 안 오르는 것이다. 대출이자, 보유세 등 비용은 계속 나가는데 집값이
안 오른다면 집을 처분할 수밖에 없다. 올 연말이나 내년 상반기 중으로 거래량이 늘어나면서 집값이 큰 폭으로 떨어지는 현상이 나타날 것이다. 다주택자나 갭 투자자들이 못 버티고 파는 것이다. 그때가 집을 살 때다.

=서울에선 앞으로도 한동안 새 아파트가 계속 공급된다. 거시경제 지표도 안 좋다. 지금 집을 사서 시세 차익을 기대하긴 어렵다. 하지만 재건축 규제 때문에 내년 말이나 2021년부터는 새 아파트 '공급 절벽'이 예상된다. 공급이 끊기면 가격은 오를 수밖에 없다. 이런 사이클이 반복되다 보면 극단적인 양극화가 나타날 것이다. 부동산을 자산 가치 순서로
줄 세웠을 때 서울 새 아파트가 맨 앞에 있다는 데 이견은 없다. 일자리 많고 교통 좋은 지역의 집은 하루라도 빨리 사야 한다.

―3기 신도시가 수도권에 미칠 영향은.

=호수의 물로 산불을 끄기는 어렵지 않나. 서울 집값 안정화보다 기존 신도시 수요를 흡수하는 부작용이 더 클 것이다. 서울 수요를 끌어오려면 교통망이 빨리 갖춰져야 한다.
GTX(수도권광역급행철도)는 2기 신도시를 추진할 때부터 얘기가 나왔지만 아직 첫 삽도 못 떴다. 교통망 확충을 지자체에서 하면 수십 년 걸린다. 재정 부담을 감수하고서라도
국책 사업으로 밀고 나가야 한다.

=3기 신도시가 실수요자에게는 좋은 대안이 되겠지만, 서울 집값에는 별 영향을 못 미칠 것이다. 서울 집값을 올린 원인은 실수요가 아닌 투기 수요이기 때문이다. 투자자들에게
3기 신도시는 그다지 매력적인 투자처는 아니다. 세월이 지난 후 '3기 신도시는 사회적 낭비였다'는 평가가 나올 수도 있다.

―정부가 추가적인 부동산 규제를 내놓을 가능성은.

=충분히 있다고 본다. 지금 정부는 서울 집값을 잡기 위해서라면 어떤 규제든 동원할 수 있다는 의지를 분명히 보여줬다. 노무현 정부 시절에는 거래 허가제 같은 극단적 규제도
거론됐다. 규제 위주의 정책 기조는 이 정권 내에선 계속 유지될 것이다.

=극단적인 대책을 제외하고 나올 만한 규제는 다 나온 것 같다. 2017년 8·2 대책이 나온 뒤 서울 집값이 급등한 것은 정부가 얼마나 강력한 의지를 갖고 있는지 제대로 전달하지 못했기 때문이다. 지금은 새로운 규제를 내기보다는 기존 규제의 효과를 모니터링하는 것이 중요하다.

출처 : 조선일보 (정순우 기자 / 2019.06.21)

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