[신문기사] [실패한 부동산정책]③ 집값 상승 멈추려면… "공급 확대하며 '규제 왜곡' 풀어야"

문재인 정부 4년간 부동산 시장의 수요와 공급은 크게 왜곡됐다. 시장 참가자들 입장에서는 유례를 찾기 힘든 폭등장과 매물 잠김 현상 속에서 향후 시장 추이를 가늠하기 어려운 상황에 놓였다.

정책 당국으로서도 워낙 복잡하게 얽혀버린 부동산 문제로 딜레마에 빠졌다. 규제를 유지하자니 시장의 왜곡이 심각해지고, 규제를 완화하자니 시장의 불안이 야기될 수 있는 ‘진퇴양난’에 갇힌 것이다. 당선 후 일주일 안에 재건축 규제 완화를 공약했던 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역 지정 카드를 먼저 빼든 것이 그 고민을 보여준다. 전문가들은 향후 시장 흐름과 부동산 문제 해결방안을 어떻게 보고 있을까.
 

◇ 누적된 공급난… "당분간 상승은 불가피"

전문가들은 앞으로도 한동안은 부동산 가격 상승이 계속될 것으로 전망하는 경우가 많다. 다만 지난해만큼 상승세가 강하게 또 오래 지속할지에 대해선 의견이 다소 엇갈렸다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "다행스럽게도 정부가 지난해부터 공급 의지를 밝히고는 있지만, 대책을 내놓는다고 바로 공급될 수 있는 것은 아니다"라며 "신규 공급도 5~7년은 소요되기 때문에 단기적으로 대책을 쏟아냈다고 해도 당분간은 가격이 안정되기 힘들 것"이라고 내다봤다. 지금부터 3~5년 후 공급대책이 입주 물량으로 현실화되는 시점에 가격이 안정 추세를 보일 것이란 전망이다.

고준석 교수는 또 "정부가 양도소득세를 올리면서 거래가 막혀 기존 매물들이 순환을 못 하고 있는 ‘동맥경화’ 현상 역시 가격 상승세가 지속되는 데 일정 부분 영향을 미칠 것"이라고도 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부의 설명만 그대로 받아들여도 집값이 내릴 이유가 없다"고 했다. 문재인 대통령이 지난 1월 신년 기자회견에서 집값 상승의 원인으로 ‘세대 수 증가’와 ‘유동성 공급’을 꼽은 점을 지적한 것이다. 이은형 연구원은 "세대 수 증가는 인구사회학적 요인이라 단기간 내 추세가 변하기 어렵고, 유동성 역시 코로나19 여파가 계속되면서 당분간 저금리 기조가 이어지며 줄지 않을 것이므로 집값은 떨어질 수가 없다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부동산 시장이 지금은 다소 안정된 기미를 보이고 있지만, 언제든지 다시 불안해질 가능성이 있다"고 했다. 현재의 안정세는 가격이 너무 많이 올라 숨 고르기를 하고 있는 것으로 그는 진단했다. 공급이 부족한 상황에서 전세난까지 겹친 근본적 문제가 개선되지 않는 한 언제든 상승장이 다시 나타날 수 있다는 분석이다.

그는 다만 "이미 가격이 너무 높아져 문 대통령의 남은 임기 동안 지난해와 같이 지속적인 상승을 보이긴 어려울 것"이라면서 "오 시장에 대한 기대심리로 가격상승이 나타나더라도 길어야 몇 개월에 그치는 단기적 현상에 불과하리라 본다"고 말했다. 또 3~5년 뒤 정부의 공급대책이 현실화된다면 시장이 안정될 수 있다고 예측했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 "오 시장 기대심리로 일시적으로 시장이 들썩이는 듯 보이지만, 서울에서도 재건축 사업장 지역에만 국한된 현상"이라며 "서울시장이 가진 권한의 한계를 시장이 인식하게 된다면 지금의 오름세도 잠잠해질 것"이라고 했다.

◇ 결국 필요한 건 ‘공급 또 공급’…입주 시점은 적절히 조절해야

문재인 정부 4년간 복잡하게 꼬인 실타래는 어떻게 풀어야 할까. 전문가들은 ‘공급’이라는 기본기에 충실해야 실마리를 찾을 수 있다고 입을 모았다. 특히 민간과 공공의 조화를 꾀해야 한다고 하는 경우가 많다.

고준석 교수는 "지난해부터 발표한 각종 공급대책이 정권을 막론하고 꾸준히 추진돼야 한다"며 "공급이 예정대로 이뤄져 서울에서도 미분양 주택이 나타나기 시작하기 전까진 서울 아파트 가격이 계속 오를 것"이라고 말했다.
 

권대중 교수도 "문재인 정부 출범 이후 3년 반~4년간 공급이 없었던 것이 화근"이라며 "공급정책은 꾸준히 추진돼야 시장이 안정된다"고 했다. 심교언 교수 역시 "그동안 공급이 꾸준했다면 지금과 같진 않았을 것"이라며 "공급 대책을 통해 3~4년 이후 중·장기적 안정 효과를 도모하되 그때 가서 너무 많은 입주 물량으로 경착륙하지 않도록 물량 관리를 세심히 해야 한다"고 했다.

심 교수는 또 오 서울시장의 재건축·재개발 등 민간 정비사업 규제 완화 정책으로 시장의 불안이 커질 수 있다는 일각의 지적에 대해서는 "단기 충격이 겁난다고 중·장기적 안정을 희생하는 건 정권의 이기심에 불과하다. 원칙적으로는 단기 충격이 있더라도 밀어붙여야 한다"면서 "부동산 시장 안정기까지 기다리자고 한다면 영원히 매듭을 풀지 못할 수 있다"고 말했다.

이은형 연구원은 "그간 억눌렸던 민간정비사업의 규제 완화는 필요한 시기"라면서도 "하지만 실행방안과 순서 등 세부사항에 대해 충분한 검토가 선행돼야 한다. 그래야 도시경쟁력도 높일 수 있다"고 말했다. 서울 내 정비사업이 고(故) 박원순 전 서울시장의 10년 재임 기간 억제됐던 만큼, 급하게 추진하지 말고 역시 10여년의 시간을 바라보고 차분하게 풀어나가야 한다는 뜻이다.

공급 방식 역시 민간과 공공 사이의 조화가 필요하다고 했다. 심교언 교수는 "지금 정부처럼 공공 주도 방식만으로는 시장이 필요로 하는 공급을 충족하기에 한계가 있지만, 민간 주도만 강조해서도 어렵다"며 "3~4년 후 시장이 어느 정도 안정되면 민간과 공공이 통합적으로 움직이도록 해야 한다"고 말했다.

이은형 연구원은 "서울 외곽이나 지방 구도심 등 민간 정비사업으로는 추진이 어려운 지역들이 있는데, 이런 곳은 공공의 참여가 큰 도움이 된다"면서 "민간이 주도하는 정비사업이라도 공공이 ‘어드바이저’나 ‘컨설턴트’라는 한정된 역할로 참여한다면 정비사업 투명화 등에 크게 기여할 것"이라고 했다.

◇ 文정부 대출·조세 규제에 의한 왜곡도 해소해야

공급 외에 문재인 정부에서 밀어붙인 대출·조세 규제가 부동산 시장을 왜곡한 것 또한 풀어내야 할 과제다. 특히 부동산 관련 조세를 완화해야 단기적인 시장 경색이 풀릴 것이란 목소리가 많았다.

고준석 교수는 "문재인 정부의 규제 선순위·공급 후순위 정책이 수급 불균형을 심화해 가격 상승이라는 역효과를 냈다"며 "공급 대책이 실현되기 전까지는 양도세와 보유세를 낮춰 기존 매물의 순환을 촉진할 필요가 있다"고 했다. 기존 매물들이 시장에 나와야 가격 안정에 도움이 된다는 것이다. 이은형 연구원도 "양도세와 취득세를 완화하는 것이 현시점에서 급선무"라고 했다.

심교언 교수는 "문재인 정부가 교과서와 반대 방향으로 조세나 대출을 규제했다"며 "경제협력개발기구(OECD)나 선진국에 맞게 조세·대출 규제를 정상화할 필요성이 있다"고 했다. 그는 또 앞으로 1년여 남은 임기 동안 장기보유자·신혼부부·임대사업자 등 문재인 정부에 의해 피해를 입었던 사람들에 대한 규제를 우선 풀어줘야 한다고 했다.

권대중 교수는 다소 조심스러운 목소리를 냈다. 그는 공시가격·보유세·양도세 인상률을 완화하고, 고가주택 기준도 현행 9억원에서 크게 높여야 한다면서도 "시장의 왜곡을 해소해야 하지만 시장의 상황에 따라 유연하게 접근할 필요가 있다. 특히 오 시장 당선 이후 재건축 단지 인근이 불안 조짐을 보이는데, 정부와 서울시가 단호하게 나설 필요가 있다"고 말했다.