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언론보도
"개발제한구역(그린벨트) 풀어 주택 공급에 속도를 내자."
"그린벨트 해제가 능사는 아니다. 재개발·재건축 규제를 완화하자."
신규 주택 공급 방안을 둘러싼 서울시와 국토교통부의 기 싸움이 대단하다. 당·정·청이 주택 공급 확대를 위해 그린벨트 해제까지 검토하고 있지만, 서울시는 그린벨트 해제에 반대 입장을 표했다. 대신 재건축·재개발 규제완화, 시유지 및 국·공유지 개발 등을 주요 주택공급 확대 대안으로 내세우고 있다.
부동산 전문가들은 "당·정·청이나 서울시가 기존에 고수하던 ‘주택 공급 충분론’에서 벗어났다는 점에서 긍정적으로 평가해야 한다"면서도 그린벨트 해제의 효과에 대해서는 의견이 분분하다.
17일 부동산 업계에 따르면 서울시는 15일 주택공급확대 실무기획단(TF) 회의에서 그린벨트 해제보다는 재건축·재개발 규제 완화를 통한 주택 공급으로 방향을 잡자는 취지의 발언을 내놨다. 앞서 개발된 연신내역 인근 불광동 역세권 청년주택과 서울 서대문구 홍제동 일대 개발처럼 역세권 개발을 통해 주택 공급을 확대하고, 재건축·재개발 규제도 완화하면 충분한 주택 공급을 이뤄낼 수 있다는 것이다. 이 과정에서 서울 강남구 대치동 은마아파트처럼 재건축 조합설립인가 조차 받지 못한 단지에 속도를 낼 수 있도록 하면 어떠냐는 예시가 언급되기도 했다.
이날 회의에는 국토교통부 1차관, 기획재정부 차관보, 서울시 주택건축본부장, 경기도 도시정책관, 인천시 건축계획과장 등이 참석했다. 구체적인 서울 수도권 지역 주택공급 계획이 이르면 이번 달 발표될 전망이다.
지난 15일 서울시청 본청에서 열린 주택공급확대 실무기획단 1차 회의에서 박선호 국토교통부 제1차관이 발언하고 있다. /국토교통부 제공
국토부와 기재부 등은 그린벨트 해제에도 무게를 두는 모양새다. 박선호 국토부 1차관은 "도시주변 그린벨트의 활용 가능성 여부 등 지금까지 검토되지 않았던 다양한 이슈에 대해서도 진지한 논의를 해 나갈 예정"이라고 했다. 홍남기 경제부총리는 지난 14일 한 방송에서 주택 공급 방안으로 그린벨트 해제를 고려할 수 있냐는 질문에 "현재 1차적으로 5~6가지 과제를 검토하고 있다"면서 "이 과제들에 대한 검토가 끝나고 나서 필요하다면 그린벨트 문제를 점검할 가능성을 열어두고 있다"고 했다.
서울시는 ‘그린벨트 해제가 만능열쇠는 아니다’라는 반론을 펴고 있다. 이에 동의하는 부동산 전문가들도 적지 않다. 서울에 넘치는 주택 수요를 감당할 만큼의 공급하기 어려운데다 부작용이 생길 가능성도 있다는 이유에서다. 서울의 그린벨트 땅 면적은 149.13㎢다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "주택을 지을만한 그린벨트 땅이 마땅치는 않다"면서 "그린벨트 해제만으론 집값 안정 효과를 내기 어렵다"고 했다. 그는 "서울 내 그린벨트를 풀어 주택을 공급한다고 가정하면 약 5만 가구의 주택 공급이 가능할 것으로 예상된다"면서 "서울 지역 청약통장 가입자 수가 599만여명인 점을 감안하면 역부족"이라고 설명했다.
부작용을 우려하는 전문가들도 있다. 그린벨트 해제가 녹지 훼손만 일으키고 지역 개발에 따른 땅값 상승, 투기심리 조장 등으로 이어질 수 있다는 것. 국토부가 2018년에도 서울 주택 공급을 확대하기 위해 강남권 그린벨트를 직권으로 해제하는 방안을 검토했을 당시 서울시도 이같은 맥락에서 반대해왔다.
오세훈 전 서울시장도 같은 입장이다. 오 전 시장은 자신의 SNS에 "(그린벨트는) 우리 후세대가 두고두고 살아가야할 자연환경이고, 그린벨트 해제는 최대한 자제해야 한다"며 "역세권 등 시내 교통요지부터 용적률 상향조정하고 고밀개발하면 된다"고 주장했다. 대신 강남 유휴부지를 ‘환매조건부 분양’과 ‘토지임대부 분양’, ‘장기전세주택’을 혼용해 주택 공급을 해야 한다고 제언했다.
환매조건부 분양은 싱가포르의 공공주택 보급 방식이다. 민간아파트 값의 45%에 분양하지만, 팔 때는 반드시 주택청에 판매해야 한다. 또 토지임대부 분양은 MB정부 때 실험에 성공한 반값 아파트 정책이다.
반면 재개발·재건축 규제를 옥죈 상황에서 그린밸트 해제가 최선이라는 의견도 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "뉴타운 해제 후 재개발을 다시 추진하는 것도 현실적으로 어려움이 따르고 재건축도 규제를 푸는 게 쉽지 않은 현 상황을 감안하면 그린벨트 해제가 공급 효과가 가장 큰 방안"이라고 했다. 그는 "도심과 가까운 입지에 주택을 저밀이 아닌 고밀로 공급해야 한다"고 강조했다.
이 교수는 "주택 공급을 통한 집값 안정 효과가 시장에 즉각 발휘되지는 못하지만 시장이 공급을 체감하게 되면 안정기는 온다"고 말했다. 이명박 정권 때 보금자리주택 공급 이후 서울 강남 집값이 4~5년간 맥을 못추고 떨어졌고, 1980~1990년대 200만호 주택 건설 당시에도 초기에는 시장의 열기가 달아올랐다가 1991년 정점을 찍은 뒤 집값이 하락세를 보였듯, 착공과 입주 등 시장이 공급확대를 체감하면 집값이 서서히 안정하게 된다는 게 그의 설명이다.
집값을 안정시킬 정도의 공급을 위해선 하나의 카드가 아니라 여러 개의 카드를 써야한다는 의견도 있다. 그린벨트 해제냐, 재개발·재건축 규제 완화냐를 두고 이분법적으로 생각할 것이 아니라는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "이왕에 그린벨트를 풀어 주택공급을 유도하려면 서울 주요지를 대체할 만한 제대로 된 입지에서 진행해야 하는데, 그러지 못한 후보지가 대다수"라면서 "서울 내 재건축·재개발 등 정비사업 활성화도 같이 이뤄져야 한다"고 말했다.
조선비즈 ( 허지윤 기자 / 2020.07.17 )서울시는 ‘그린벨트 해제가 만능열쇠는 아니다’라는 반론을 펴고 있다. 이에 동의하는 부동산 전문가들도 적지 않다. 서울에 넘치는 주택 수요를 감당할 만큼의 공급하기 어려운데다 부작용이 생길 가능성도 있다는 이유에서다. 서울의 그린벨트 땅 면적은 149.13㎢다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "주택을 지을만한 그린벨트 땅이 마땅치는 않다"면서 "그린벨트 해제만으론 집값 안정 효과를 내기 어렵다"고 했다. 그는 "서울 내 그린벨트를 풀어 주택을 공급한다고 가정하면 약 5만 가구의 주택 공급이 가능할 것으로 예상된다"면서 "서울 지역 청약통장 가입자 수가 599만여명인 점을 감안하면 역부족"이라고 설명했다.
부작용을 우려하는 전문가들도 있다. 그린벨트 해제가 녹지 훼손만 일으키고 지역 개발에 따른 땅값 상승, 투기심리 조장 등으로 이어질 수 있다는 것. 국토부가 2018년에도 서울 주택 공급을 확대하기 위해 강남권 그린벨트를 직권으로 해제하는 방안을 검토했을 당시 서울시도 이같은 맥락에서 반대해왔다.
오세훈 전 서울시장도 같은 입장이다. 오 전 시장은 자신의 SNS에 "(그린벨트는) 우리 후세대가 두고두고 살아가야할 자연환경이고, 그린벨트 해제는 최대한 자제해야 한다"며 "역세권 등 시내 교통요지부터 용적률 상향조정하고 고밀개발하면 된다"고 주장했다. 대신 강남 유휴부지를 ‘환매조건부 분양’과 ‘토지임대부 분양’, ‘장기전세주택’을 혼용해 주택 공급을 해야 한다고 제언했다.
환매조건부 분양은 싱가포르의 공공주택 보급 방식이다. 민간아파트 값의 45%에 분양하지만, 팔 때는 반드시 주택청에 판매해야 한다. 또 토지임대부 분양은 MB정부 때 실험에 성공한 반값 아파트 정책이다.
반면 재개발·재건축 규제를 옥죈 상황에서 그린밸트 해제가 최선이라는 의견도 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "뉴타운 해제 후 재개발을 다시 추진하는 것도 현실적으로 어려움이 따르고 재건축도 규제를 푸는 게 쉽지 않은 현 상황을 감안하면 그린벨트 해제가 공급 효과가 가장 큰 방안"이라고 했다. 그는 "도심과 가까운 입지에 주택을 저밀이 아닌 고밀로 공급해야 한다"고 강조했다.
이 교수는 "주택 공급을 통한 집값 안정 효과가 시장에 즉각 발휘되지는 못하지만 시장이 공급을 체감하게 되면 안정기는 온다"고 말했다. 이명박 정권 때 보금자리주택 공급 이후 서울 강남 집값이 4~5년간 맥을 못추고 떨어졌고, 1980~1990년대 200만호 주택 건설 당시에도 초기에는 시장의 열기가 달아올랐다가 1991년 정점을 찍은 뒤 집값이 하락세를 보였듯, 착공과 입주 등 시장이 공급확대를 체감하면 집값이 서서히 안정하게 된다는 게 그의 설명이다.
집값을 안정시킬 정도의 공급을 위해선 하나의 카드가 아니라 여러 개의 카드를 써야한다는 의견도 있다. 그린벨트 해제냐, 재개발·재건축 규제 완화냐를 두고 이분법적으로 생각할 것이 아니라는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "이왕에 그린벨트를 풀어 주택공급을 유도하려면 서울 주요지를 대체할 만한 제대로 된 입지에서 진행해야 하는데, 그러지 못한 후보지가 대다수"라면서 "서울 내 재건축·재개발 등 정비사업 활성화도 같이 이뤄져야 한다"고 말했다.
https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2020/07/17/2020071701368.html
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