“지금 서울 집값을 움직이는 가장 큰 변수는 금리도, 세금도 아닙니다. 결국 공급 부족인데, 전세난이 지금보다 심화하면 ‘문재인 정부 시즌2’가 올 수 있습니다.”
 

부동산 시장 분석가인 고종완 한국자산관리연구원장은 최근 본지 인터뷰에서 “서울은 이미 구조적으로 주택이 부족한 상태”라며 “올 하반기부터 공급 부족에 따른 가격 상승 압력이 본격화될 것”이라고 말했다.
그는 특히 “올해보다 내년 전세 시장이 더 무서울 수 있다”며 향후 3~4년간 서울과 수도권 집값 상승 가능성을 높게 전망했다.
고 원장은 오는 7월 3~4일 서울 강남구 코엑스에서 열리는 ‘대한민국 부동산 트렌드 쇼 2026’에서 금리·세금·공급난 세 가지 변수를 전제로 주택 시장 대응 전략에 대해 강연할 예정이다.
 

고 원장은 올해 시장 흐름을 ‘상저하고(上低下高)’로 진단했다.
상반기에는 정부의 양도소득세 중과 부활과 대출·거래 규제 강화 영향으로 시장이 크게 흔들렸지만, 하반기에는 다시 상승세가 강해질 것이라는 전망이다.
고 원장은 “5월 양도세 중과를 앞두고 강남권을 중심으로 매물이 급증하면서 일부 단지는 15% 안팎 가격 조정을 받았다”며 “하지만 급매물이 대부분 소화됐고 지금은 오히려 매물 잠김 현상이 나타나고 있다”고 했다.
그는 “수요는 그대로인데 매물이 줄어들면서 가격 상승 압력이 다시 커지고 있다”며 “추가 세제 강화가 나오더라도 이미 팔 사람은 대부분 팔았고, 증여나 상속을 택한 사람도 많아 시장에 미치는 영향은 제한적일 것”이라고 말했다.
 

고 원장은 전세 시장의 불안을 가장 크게 우려했다.
그는 “서울은 전세 수요가 매수 수요로 전환되는 속도가 매우 빠른 시장”이라며 “전세 가격이 오르면 결국 매매 가격도 따라 오를 수밖에 없다”고 설명했다.
이어 “문재인 정부 시절과 같은 전세난이 다시 나타날 가능성을 배제할 수 없다”며 “올해 하반기보다 내년 시장이 더 무서울 수 있다”고 했다.

무주택자들에게는 적극적인 내 집 마련을 주문했다.
그는 “서울에서 장기간 거주할 계획이 있는 수요자라면 매수를 더 이상 미루지 않는 것이 좋다”며 “강남, 마포·용산·성동, 동작 등 인기 지역은 이미 전고점을 넘어섰지만 추가 상승 가능성이 여전히 높다”고 말했다.

만약 자금 여력이 부족하다면 아파트가 아닌 상품으로 눈을 돌려야 한다고 고 원장은 조언했다.
그는 “빌라나 연립주택, 재개발 예정지 등을 활용해 주거 사다리를 타는 것도 방법”이라며 “전·월세만 전전하면 장기적으로 자산 격차가 더 벌어질 수 있다”고 했다.

고 원장은 향후 시장 변수로 세제 개편과 추가 규제, 금리, 유동성, 글로벌 부동산 시장 흐름 등을 꼽았다.
다만 그는 “집값을 결정하는 궁극적인 요인은 수급”이라며 “전세를 잡아야 집값이 잡히고, 전세를 잡으려면 결국 공급을 늘려야 한다”고 강조했다.
그러면서 “현재는 새로운 상승 사이클에 진입한 것으로 보인다”며 “정부가 시장 안정을 원한다면 규제보다 공급 확대에 정책 역량을 집중해야 한다”고 덧붙였다.