[신문기사] "두달 안에 4000만원 더 내?"…'착한 분양가'에 가려진 지역주택조합의 배신

저렴한 분양가에 유혹돼 지역주택조합 아파트 조합원으로 가입한 사람들이 토지분쟁에 따른 사업 지연과 갑작스러운 추가부담금 요구에 고통을 호소하고 있다. 예기치 않은 상황 탓에 조합에서 탈퇴하고 싶어도 이미 낸 업무이행금을 모두 포기해야 하기 때문에 쉽게 조합을 떠날 수도 없는 상황. 부동산 전문가들은 지역주택조합은 사업 불확실성이 많아 조합 가입 전에 유의해야 할 점이 많다고 경고한다.

◆ 토지매입 문제없다더니… 소송 불거지며 조합설립인가 차일피일

지역주택조합은 무주택자와 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유자가 조합을 구성해 직접 토지를 매입하고 시공사를 선정해 공동주택을 짓는 개발 방식이다. 사업이 순항하면 청약통장 없이 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 사업 과정에서 생기는 각종 분쟁거리와 위험 요소들을 조합원이 직접 떠안아야 한다는 단점이 만만찮다.


▲ 서울 동작구 상도동 약수터지역주택조합 인근 한 건물에 지역주택조합 투자에 주의하라는 현수막이 붙어있다.
이 현수막을 붙인 시행사는 지역주택조합 측과 사업 부지를 둘러싸고 분쟁 중이다. /고성민 기자


서울 동작구 상도동 약수터지역주택조합(가칭)은 사업대상 토지를 매수하는 과정에서 애를 먹고 있다. 약수터지역주택조합 업무대행사인 중앙공영은 상도4동 227-1번지 일대에 ‘상도동 서희스타힐스’ 6개동 총 202가구를 짓겠다며 조합원을 모집했다. 애초 계획대로라면 벌써 착공에 들어갔어야 했지만, 토지를 둘러싸고 소송을 벌이며 아직 조합설립인가도 받지 못했다.

시행사 포스트개발은 이곳 일대 토지 소유주인 재단법인 지덕사로부터 토지를 공매로 낙찰받아 민영개발을 추진해왔다. 약수터지역주택조합 측은 포스트개발의 토지 매입 과정에서 위법이 있었다며 소송을 걸고 지역주택조합 사업을 추진하겠다고 나섰다. 1심인 서울중앙지방법원은 약수터지역주택조합 측의 승소 판결을 내렸지만, 2심인 서울고등법원은 포스트개발 측의 손을 들었다.

약수터지역주택조합 측이 패소한다고 해서 당장 지역주택사업이 좌초되는 것은 아니지만, 이후 토지매수 과정에서 포스트개발 측과 협의를 해야 한다는 점을 고려하면 지역주택사업 추진에 먹구름이 잔뜩 낀 상황이다. 패소할 경우 주택건설 대지의 토지사용 동의서 95%를 모아 조합설립인가와 사업계획승인을 받는 것도 장담하기 힘들다.

조합원들은 대법원 판결에서 승소하기를 기대하면서도, 조합원 모집 당시 조합 측이 소송과 관련한 얘기를 제대로 하지 않았다고 불만을 터뜨리고 있다. 약수터지역주택조합이 조합원을 모집하던 시기는 1심에서 승소 판결을 받고 2심 판결을 기다리던 때였다.

조합원 김정빈(가명·31) 씨는 “토지 소송이 있다는 얘기를 중앙공영으로부터 듣기는 했지만, 무조건 땅 문제는 해결될 것이고 토지사용동의서 95% 확보에 전혀 문제가 없다고 장담해서 그 말을 믿고 조합에 가입했다”며 울상을 지었다. 그는 “조합을 탈퇴하면 업무대행비로 낸 1200만원을 돌려받지 못하기 때문에 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 덧붙였다.


◆ 추가분담금 요구에 조합장 비리까지

지역주택조합이 주택건설 대지의 토지사용동의서 80%를 모으면 관할 지자체로부터 조합설립인가를 받게 된다. 그러나 조합이 설립돼도 조합원들의 속앓이는 끝나지 않는다. 예고하지 않았던 추가분담금을 갑자기 요구하는 경우가 발생하기 때문이다.


▲ 노량진본동지역주택조합이 추진하던 주택조합아파트 사업 부지는 사업이 장기간 멈춰서면서 몇 년째 공터로 남아있다. /고성민 기자


부산 부산진구 부암동 부암스타힐스 지역주택조합은 부암동 610-8 일대에 지하 3층~지상 29층 15개동 총 1256가구를 짓는 사업을 추진하고 있다. 업무대행은 영주개발이 맡았고, 지난 5월 부산진구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 서희건설을 예비시공사로 선정해 둔 부암스타힐스 지역주택조합은 최근 “사업지역의 토지를 매입하기 위해 금융기관의 대출이 필요한데 금융권의 대출심사가 강화됐다”며, 조합원들에게 두 달 안에 계약분담금을 추가로 내야 한다는 공문을 보냈다.

조합원 강원묵(가명) 씨는 “추가분담금 4000만원을 두 달 안에 마련해야 하는데, 갑자기 수천만에 달하는 큰 목돈을 어떻게 마련하느냐”면서 “개인 신용대출을 받아서라도 (추가분담금을) 내라고 한다”고 토로했다. 강 씨는 “조합을 탈퇴할까도 고민했는데, 이미 낸 업무추진비 1000만원과 계약금(1500만원)의 10%(150만원)는 돌려받을 수 없다 하니, 섣불리 나가지도 못하고 있다”고 했다. 그는 “나중에 조합이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받는다면서 또 추가금을 내라고 할까 봐 걱정”이라고 얘기했다.

건축심의를 통과하고 사업승인과 착공을 눈앞에 둔 상황에서 사업이 중단되기도 한다. 서울 동작구 노량진본동지역주택조합은 노량진본동 441번지 일대에 지하 4층~지상 33층 주상복합아파트 여섯 동과 상가를 짓겠다며 지난 2010년 건축심의까지 받았다. 그러나 사업 지연으로 인한 PF 대출금 2700억원을 갚지 못하면서 사업이 좌초됐다. 조합장이 조합비 1500억원 중 180억원가량을 횡령하는 비리도 터졌다.

피해는 온전히 조합원들에게 돌아갔다. 조합원들은 그동안 낸 투자비 1400억원을 전부 허공으로 날렸다. PF 대출금의 지급보증을 선 대우건설 (5,790원▼ 60 -1.03%)이 노량진본동지역주택조합의 채무 2700억원을 대신 갚은 뒤, 시행사 로쿠스에 사업예정 부지를 2100억원에 팔면서 노량진본동지역주택조합은 사업지에 대한 소유권마저 잃게 됐다.


◆ ‘성공 사례’ 드물어 투자 유의해야

국민권익위원회에 따르면 2005년부터 지난해 상반기까지 전국에서 155개(7만5970가구)의 지역주택조합이 설립 인가를 받았는데, 이 중 아파트를 짓고 입주까지 마친 조합은 34개(1만4058가구·21.9%)에 그쳤다. 성공한 사업은 5개 중 1개 꼴에 그친다. 설립인가 신청을 준비 중인 사업장은 전국에서 126개(9만6084가구)에 달한다.


▲ 시행사 로쿠스가 노량진본동지역주택조합이 추진하던 사업부지에 “제 3자에 의한 사업추진(지역주택조합 등)이 불가하다”는 내용의 안내문을 붙였다. /고성민 기자


전문가들은 지역주택조합 투자는 특히 유의해야 한다고 입을 모은다. 김지은 주택산업연구원 책임연구원은 “아파트 분양시장이 활기를 띤 틈을 타고 주택조합 아파트 사업이 활성화되고 있는데, 주택조합아파트는 사업을 하다가 잘못될 경우 피해를 조합원들이 짊어져야 하는 리스크가 크다”며 “조합에 가입하기 전에 사업주체의 신용과 토지매입 진행 과정 등을 반드시 살펴봐야 한다”고 말했다.

조문현 공공부동산정책학회장도 “지역주택조합 아파트는 분양을 받는 것이 아니라 함께 집을 짓는 사업이기 때문에 조합원들은 주택 수요자인 동시에 공급자”라며 “사업이 늦어지면서 발생하는 피해는 모두 조합원 본인의 책임이기 때문에, 조합원을 모집하는 업무대행사는 싼값에 집을 구할 수 있다는 장점만 홍보할 것이 아니라 조합원들에게 사업 리스크에 대한 정보도 충분히 줘야 한다”고 말했다.

그는 시행능력이 모자란 업무대행사들이 난립하는 것도 문제라고 지적했다. 조문현 학회장은 “재개발·재건축 정비사업자의 경우 시행능력을 갖추고 있는지 검증하게 돼 있는데 지역주택조합 업무대행사는 아무나 할 수 있도록 만들어 놓아서 문제가 있다”고 지적했다.


출처: 조선일보 (고성민 기자 / 2016.07.21)