[신문기사] 전세시장 안정세라는데 내 전셋집 찾기 어려운 네 가지 이유

#1. 신혼집을 구하려고 발품을 파는 중인 오모(36)씨는 마땅한 집을 찾는 데 어려움을 겪고 있다. 예비 신부 직장은 서울 서초구 양재동, 예비 신랑 직장은 광화문이라 중간 쯤에 집을 구하고 싶은데 예산을 초과하기 일쑤다. 오씨는 "전셋값이 안정세를 보이고 있다는데 막상 찾아보면 그렇지도 않다"면서 "눈높이를 낮출 지, 반전세로 살아야 할 지 두루 고민하고 있다"고 했다.

#2. 세입자 이모(38)씨는 살고 있는 집의 전세계약을 새로 맺으면서 보증금을 12% 증액하기로 했다. 집주인이 시세를 보여주면서 본인도 자금이 필요하다고 읍소한 데다, 응하지 않을 경우 집주인이 실거주로 들어와 살겠다고 하는 상황으로 흘러갈 것으로 예상됐기 때문이다. 이씨는 "지금 집주인과 계약을 연장할 수 없다면 다른 집을 알아봐야 하는데 증액에 동의하는 것보다 가격대가 훨씬 높아서 적당히 합의하는 것이 좋겠다고 생각했다"고 했다.

서울 아파트 전세가격지수가 안정세를 보이고 있다는 진단이 나오고 있지만, 부동산 시장에서는 "전세금이 너무 비싸고 구하기도 어렵다"는 불만이 속출하고 있다. 작년 7월 말 임대차 3법이 통과된 이후로 급격하게 오르던 전세가격 상승세이 둔해진 것은 맞는다. 26일 한국부동산원에 따르면 4월 셋째주(4월 19일) 전국 아파트 전세가격은 0.14% 올랐다. 서울은 전주와 마찬가지로 0.03%만 상승했다. 통계와 현실은 왜 다른 것일까.
 

① 많이 오르고 찔끔 내렸다

전세값 안정이 느껴지지 않는 대표적인 이유는 작년부터 이미 너무 많이 오른 상태이기 때문이다. 올 들어 전세가격지수 상승 폭이 작아지고 일부 지역에서는 전세금이 소폭 하락했다고는 하지만, 작년 이맘 때와의 가격과 비교하면 체감할 수 없는 수준이다. 작년 3월과 비교했을 때 전세가격지수는 6.2% 올랐다.

27일 기준으로 서초구 반포의 래미안퍼스티지 전용면적 59㎡의 전세 호가는 13억원부터다. 지난 2월 기록한 전세 최고가액(15억원)에 비하면 하락한 셈이지만, 1년 전 전세가(8억8000만~9억9000만원)에 비하면 비교하면 최고 70% 가량 오른 값이다.

래미안퍼스티지 상가의 J공인중개업소 관계자는 "전세가 상승률을 5%로 제한하면 인근 주택 가격 전세가격에도 영향을 줄 것이라고 정책을 짠 건진 몰라도 전혀 작동하지 않는다"면서 "갱신청구권을 가진 사람은 그 혜택을 절대 놓지 않으려고 하지만, 새로 전세를 구하는 사람은 호가를 다 반영해 전세를 구하게 된다. 전세 매물이 별로 없기 때문"이라고 했다.

인근 아파트 상황도 비슷했다. 지난달 15일 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 85㎡의 경우 23억원(3층)에 전세계약이 이뤄지면서 최고가를 경신했다. 작년 전세 실거래가(14억~15억원)과 비교하면 1년새 8억원이 오른 셈이다. 반포 인근 공인중개업소 관계자는 "전세를 새로 구하려는 사람들은 고생을 할 수 밖에 없다"면서 "지난해 여름 이후 전셋값이 갑자기 오르면서 신규 전세계약 물건과 전세계약갱신권 사용 물량의 가격 차이가 크다"고 했다.

② 입주 물량이 적다

여기에 전세물건을 찾기가 어려운 점도 전세 시장 안정을 느끼지 못하는 이유다. 공급 가뭄의 대표적인 이유는 입주 물량 감소다. 보통 새 아파트 입주가 시작되면 상당수가 전세시장에 나오면서 전세공급자 역할을 톡톡히 한다.

입주 물량은 가격에도 영향을 미친다. 새 아파트가 준공되면 입주기간 안에 잔금을 치뤄야 하는 집주인들이 막판에 전셋값을 조금 낮추는 것이 일반적이다.

국토교통부에 따르면 올 2분기 서울의 입주 물량은 6560가구다. 이는 작년 2분기 입주 물량(1만3000가구) 대비 50% 감소한 수치다. 여기에 최근 입주 물량이 전세로 나오는 비중까지 줄어드는 추세다.

지난 24~26일 사전점검을 하고 준공을 앞둔 서초 디에이치라클라스의 경우가 대표적인 예다. 이 아파트 단지는 총 848가구인데 전세 등 임대 물량은 이 중 절반 수준에도 못 미친다. 보통 신축 단지의 전세 물량이 60% 안팎인 점을 감안하면 크게 줄어든 것. 이 단지에서 100가구 가량인 전용면적 59㎡의 전세 물량은 30~40가구 정도로 추정됐다.

7월 입주 예정인 서초구 방배동의 방배그랑자이도 사정은 비슷하다. 이 단지 전용면적 59㎡의 경우 호가가 12억원부터 시작한다. 인근 공인중개업소 관계자는 "신축 단지는 물량이 한꺼번에 나와 가격이 조정될 여지가 있는데, 아무리 조정 되어도 11억원 수준을 전망한다"고 했다.

③ 집주인 거주는 늘었다

세금 문제로 집주인이 실제로 거주하는 경우가 늘어난 것도 전셋집 찾기 어려운 이유다.

디에이치라클라스 인근 공인중개업소 관계자는 "사전점검을 할 때 전세를 구하는 사람과 집주인이 함께 집을 둘러보고 계약을 마무리하곤 하는데, 세를 놓겠다는 집주인이 적다 보니 이번 점검에서는 세입 희망자들에게 집을 보여주기가 어려웠다"고 했다.

이 관계자는 "원래는 굳이 이사올 이유가 없었지만, 장기보유 특별공제 적용이 바뀌면서 이사오게 됐다는 집주인들이 있다"면서 "준공부터 거주하고 있어야 나중에 팔 때 장기보유 특별공제 혜택을 최대로 받을 수 있기 때문"이라고 했다.

현행 세제에서는 거주기간 10년과 보유기간 10년을 모두 채워야 장기보유특별공제율 80%를 받을 수 있다. 준공 이후 전세를 내주면 보유기간 10년을 채우고 매도할 때 64~76%만 받을 수 있다.

④ 월세로 돌린 물건이 많다

임대물건 중 전세보단 반전세가 많다는 점도 전셋집을 구하기가 어려운 이유다. 최근 전체 임대차 계약 중 월세 비중은 커지고 있다. 서울 부동산정보광장에 따르면 전체 임대차 계약 중 월세 계약 비율은 지난해 1월 38.58%에서 지난 1월 41.64%로 높아졌다. 특히 아파트의 경우 같은 기간 28.77%에서 35.15%로 늘었다.

아파트의 반전세 거래가 늘면서 월세가액이 늘어나는 현상도 나타나고 있다. KB 리브부동산은 지난 2월 서울 지역 아파트의 월세가 작년 2월 대비 4.93% 올랐다고 밝혔다. 이는 지난 2015년 12월 통계 작성을 시작한 이후 최고치다.

대표적인 중산층 주거 지역인 서울 노원구 미륭·미성·삼호3차의 경우 전용면적 59㎡의 전세 호가는 2억5000만~3억원 수준이다. 하지만 매물은 1~2개 정도고 반전세 비중이 더 많았다. 반전세 호가는 보증금 2000만원에 85만원부터 보증금 2억원에 30만원으로 다양했다.

지난해 10월 입주를 완료한 신길 힐스테이트 클래시안의 경우 최근 전·월세 매물로 3건이 나왔는데, 이 중 3건 모두 집주인이 전세보단 월세를 선호하고 있다. 호가는 보증금 5억원에 월세 70만원 정도다. 전세는 7억~7억5000만원 수준이다.

힐스테이트 클래시안 인근 공인중개업소 관계자는 "보증금은 조정이 가능하지만 전세보단 반전세를 놓겠다는 집주인들이 많다"면서 "이유를 물으면 세금 대응을 해야 해서 어렵다는 답들이 돌아온다"고 했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "최근 전세 추이가 안정세를 보인다고 하지만 임대차 3법 시행으로 이미 많이 오른 상태에서 더 오르지 않는다는 정도로 보는 게 맞는다"면서 "전셋값 안정세라고 보기보다는 전셋값 상승 후 관망이란 말이 정확한 표현"이라고 했다.