2016년부터 재건축 시장에 활발하게 진출한 부동산 신탁사가 아직 뚜렷한 사업 성과를 내지 못하고 있다. 

신탁사를 통한 재건축사업은 금융사인 신탁회사의 자금력과 사업 전문성 등이 장점으로 꼽히지만, 신탁사가 가져가는 수수료가 비싸고 속도도 생각만큼 나지
않아 조합원들의 불만이 늘고 있다. 
 

신탁방식 사업시행규정과 사업 계약서에는 재건축은 계약이 체결되면 계약 당사자 간 지위와 역할, 사업비 조달과 관리·집행, 신탁 수수료와 지급 방식, 시공사 선정 등이 담겨 있다. 계약을 체결한 이후에는 신탁사가 이를 기반으로 사업 전반에 걸쳐 영향력을 행사하게 되면서 주민 의견은 배제되는 셈이다. 신탁사가 사업시행자로 지정 고시 되면 기존 주민들이 모인 ‘조합설립추진위원회’가 자동 해산되기 때문에 주민 대표기구도 없어진다. 

지난 3월 안전진단 기준 강화 이후 정밀안전진단을 통과한 첫 번째 서울 재건축 단지인 방배삼호아파트는 당초 신탁방식 재건축을 고려해 한국토지신탁과 업무협약(MOU)을 맺었지만, 최근 일부 주민들 사이에서 신탁방식 재건축에 대한 불만이 높아지면서 사업 방식을 변경하려는 움직임이 일고 있다.

한토신은 2017년에는 2023년 11월에 준공과 입주를 한다고 설명했지만, 20개월동안 사업시행자 지정 동의율을 충족하지 못했다. 최근 한토신이 방배삼호에 제시한 안내문에서 당초 계획보다 4년 지난 2027년으로 입주 계획이 늦춰졌다.

김종인 방배삼호 재건축 정비사업 전 위원장은 "한토신은 10동의 동의율이 50%를 못 넘지자 10동만 빼고 재건축 지구로 묶겠다고 했다"며 "서울시 도정법에 따르면 사업정비자나 추진위, 사업시행자만 제척할 수 있는데, 아직까지 신탁사업자로 지정되지 않았는데 한 동을 빼고 사업을 추진하려는 것은 재건축 관련
규정에도 어긋난다"고 말했다.

이어 그는 "신탁사가 사업시행자로 지정되면 주민 의견을 반영할 수 있는 장치가 사라지는 것도 문제점"이라며 "신탁사가 체결한 정비사업 업체나 용역업체를 감시·감독할 수도 없어 제도에 빈틈이 많다"고 덧붙였다. 

한토신 관계자는 "통합 재건축으로 추진하려 했지만, 대형 평형인 10동은 동의율이 저조했다"며 "방배삼호는 내년 3월 일몰제가 적용되기 때문에 각 동대표로 구성된 예비정비사업위원회에서 10동을 제외하고 설계안을 짜기로 결정한 것"이라고 말했다.

한토신은 올해 안에 방배삼호의 사업시행자로 지정받는 게 목표다. 다음달 한토신은 사업시행자로 지정되기 위해 방배삼호 주민을 상대로 향후 추진 일정과
분담금 등에 대한 설명회를 열 계획이다. 

실제 서초구 잠원동 ‘신반포4차’ 아파트는 한국자산신탁과 신탁방식 재건축을 논의하다 진통을 겪고 백지화했다. 뉴코아아울렛, 수영장 지분 문제에 한국자산신탁이 소극적으로 나서면서 주민과 갈등이 커졌기 때문이다. 높은 수수료도 백지화의 원인 중 하나인 것으로 알려졌다. 

속도가 빠르다는 신탁 방식으로 진행해도, 규제에 발목이 잡히기도 한다. 여의도 시범아파트는 2016년 신탁방식 재건축을 추진했지만, 서울시 인허가 절차가
중단되면서 재개발 사업이 멈췄다. 여의도지구단위계획과 여의도 금융중심 지구단위계획·마스터플랜 등에 발목이 잡히면서 개발이 지지부진해졌다. 

신탁방식 재건축 사업으로 주민 간 갈등이 이어지자 서울시도 신탁 방식 정비사업 가이드라인 마련에 나섰다. 서울시는 신탁업자 정비사업 표준기준 개발 용역을 5월말까지 진행했고, 현재 검토 단계에 있다. 서울시는 신탁사 사업시행규정 표준안을 마련하고 국토부와 협의를 거쳐 입법을 진행하는 방안도 검토 중이다.