"여기 경쟁률이 미달인 평형이 있죠? 전매 되죠?"
"바다 보이는 곳이 있나요?"

지난달 26일 찾은 삼척. 바다를 지척에 뒀는데 바다 대신 길가 안쪽에 있는 한 아파트의 모델하우스로 사람들이 삼삼오오 들어가는 모습이 보였다. 이미 청약이 끝난 단지에 찾아든 사람들은 누구일까. 코로나19 확산 방지를 위해 기입하는 방문일지를 보니 서울, 경기권 외지인이었다.

이들은 약속이라도 한 듯 청약에서 미달된 주택부터 찾았다. 모델하우스 관계자는 "원래는 가장 한가해야 할 시기인데 최근 미분양 분양권에 관심을 갖는 투자자들이 찾아와 딴 짓을 할 새가 없다"면서 "평일에도 외지인 투자자들이 그룹을 지어 오곤 한다"고 했다.

비규제지역 분양권에 투자 자금이 몰리고 있다. 투자자들의 이목을 더 잡아끌려면 여기에 조건이 하나 더 붙아야 한다. 바로 청약경쟁률이 1대 1 미만이었던 ‘미분양’ 분양권이다. 모델하우스 관계자는 "미분양 분양권은 전매를 할 수 있고 주택 수에 포함되지 않아서 그렇다"고 했다. 다만 부동산 전문가들은 "웃돈(프리미엄)을 염두에 두고 투자하는 것은 상당한 위험을 부담하는 일"이라고 지적했다.

7일 청약홈에 따르면 삼척 센트럴 두산위브 청약에서 전용면적 74㎡와 84㎡ 일부 타입 주택이 미달됐다. 실거주자를 염두에 둔 이들이 대형 평수를 선호한 탓이다. 모델하우스 관계자는 "삼척에 워낙 신축 아파트가 귀하고 삼척과 바로 맞닿아 있는 동해에서도 신축 아파트를 원하는 실수요자들이 있어 대형 평형 위주로 경쟁률이 나왔다"고 했다.
 

청약경쟁률이 1대 1에 미치지 못한 주택은 시장 관심이 그만큼 덜한 것으로 볼 수 있다. 하지만 최근 투자할만한 물건이라는 인식이 퍼지면서 각광받기 시작했다. 비규제지역 미분양 주택은 보유 주택 수에 포함되지 않아 세금을 낼 때나 대출을 받을 때 유리하다. 비규제지역이라 중도금 무이자 대출도 가능하다. 계약금 1000만원만 내면 준공 예정인 2024년까지 추가로 들어갈 돈이 없는 셈이다.

이날 모델하우스에 방문한 천모씨(37)는 "계약금 1000만원만 내면 되니 부담이 없고, 잔금을 치르기 전까지 전매도 가능해 관심을 갖고 왔다"고 했다. 천씨의 경우 보유 중인 서울의 재건축 아파트가 멸실된 상황이라 추가 혜택도 기대할 수 있다고 했다. 멸실로 인한 대체주택을 취득하면 조건을 충족시켰다는 전제 하에 양도소득세 비과세 특례를 적용 받을 수 있다. 비과세 특례 충족 조건은 △재개발·재건축 사업시행 인가 당시 1주택자 보유자 △대체주택 취득 후 1년 이상 거주 △완공 후 2년 이내에 신규 주택에 세대 전원이 이사, 1년 이상 계속 거주 △완공 전이나 완공된 후 2년 내에 대체주택 양도하는 것이 대표적이다.
 

이 곳에만 투자자들이 몰리는 것은 아니다. 강원도의 분양권 가격은 일제히 올랐다. 작년 2월 강원도 속초에서 분양한 ‘속초2차 아이파크’의 전용면적 84㎡의 경우 3억6858만원에 분양권이 거래됐다. 분양가(3억1880만)보다 5000만원 가량이 오른 값이다.

지난해 강원도 속초시 동명동에서 분양한 ‘속초디오션자이’ 전용면적 84㎡의 분양권도 지난 2월 8억955만원(35층)에 실거래됐다. 바다 조망권을 갖춘 고층 주택이라는 점을 감안해도 분양가(4억8500만원)에 3억원 넘게 프리미엄이 붙었다. 현재 호가는 30층 이상인 경우 8억원대, 5~10층인 경우 6억원대다. 저층인 경우도 분양가(4억7840만원)보다 1억2000만원 정도 올랐다.

삼척 인근 공인중개업소 관계자는 "동해, 삼척, 속초 다 분위기가 비슷하다"면서 "비규제지역이라 돈이 흘러들어오고 있는 것인데 속초의 경우엔 좀 놀란 것도 사실"이라고 했다.

강원도를 제외한 다른 비규제지역 상황도 비슷하다. 충남 아산시 탕정지구에 위치한 ‘탕정 지웰시티 푸르지오(C1블록)’ 전용면적 84㎡ 분양권은 지난 2월 7억680만원에 거래됐다. 2019년 당시 분양가(3억5260만원)의 2배가 됐다.

‘군산 디오션시티’와 ‘양산물금 브라운스톤’ 전용 84㎡도 각각 분양가의 1.8배, 1.2배가 됐다. 분양가가 2억6850만원이었던 디오션시티는 4억7855만원에, 분양가가 3억6501만원이던 양산물금 브라운스톤은 4억4576만원에 각각 계약됐다.

한편 삼척 센트럴 두산위브에 대해 현지 공인중개업소 관계자들의 반응은 엇갈렸다. 인근 A공인중개업소 관계자는 "동해에 예정된 분양 아파트보다는 분양가가 3.3㎡당 100만~200만원 가량 쌌고 삼척에서 입지도 좋은 편이라 실수요자들도 관심을 가질 것으로 본다"면서 "시중에 현금이 많이 풀려 현금가치가 떨어질 것을 우려하고, 중도금 대출로 레버리지(부채) 효과를 보고 싶은 사람에게는 적당한 투자처인 것 같다"고 했다.

반면 B공인중개업소 관계자는 고개를 갸웃거렸다. 전세를 놓는 데에는 문제가 없겠지만 전매가 쉬울지 의문이라는 것. 그는 "삼척 전세가율이 80%까지 나오는 상황이고, 화장실 2개를 갖춘 집이 많지 않아 세는 잘 나갈 것"이라면서도 "실제로 거주하려는 사람이 분양권을 사줘야 전매가 가능한건데 자신이 있으면 사도 좋겠지만…"이라고 말을 흐렸다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "주택 수에 포함이 되느냐 안 되느냐에 따라 보유세부터 양도세까지 중과되고 대출 문제도 있기 때문에 비규제지역, 그 중에서도 분양권, 그 중에서도 미분양 난 물건을 찾는 것"이라면서 "풍선효과기 때문에 투자엔 유의해야 한다. 전매를 노렸다가 팔지 못하면 계속 갖고 있어야 하는 셈"이라고 했다.

조선비즈 (연지연 기자/ 2021.04.07)
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