“부동산 경매 정보는 누구에게나 열려 있어요. 그렇다고 아무나 참여할 수는 없는 ‘그들만의 리그’라는 점이 문제에요. 일반인도 쉽게 경매의 문을 두드리고 저렴하게 내 집 마련과 재테크를 할 수 있는 통로가 마련됐으면 좋겠습니다.”

경매 시장은 가장 저렴한 가격에 부동산을 살 수 있어 누구나 한번쯤 관심을 가져본다. 하지만 복잡한 용어와 법률 관계에 부닥치는 순간 이내 포기하고 만다. 한해 10여만건의 물건이 경매에 나오지만 투자자가 제한적인 이유가 여기에 있다.

은행 PB출신의 국내 첫 부동산 컨설턴트이자 경매 전문가로 꼽히는 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장. 그가 경매는 어렵다는 편견을 깨기 위해 1년 반 넘게 매달린 끝에 신개념 경매 정보 사이트 ‘신한옥션 SA(사)’를 선보였다. 다른 경매 사이트에선 월 10만원 정도 내야 하는 정보를 적금 가입자에게 무료로 제공한다.
 

이미 경매 정보를 전달하는 플랫폼이 많아 ‘레드오션’이나 다름없는데 굳이 새로운 경매 사이트를 개발한 이유가 뭘까. 땅집고가 그를 자세한 이야기를 들었다.

Q. 이미 경매 플랫폼은 많지 않나.
우리나라 경매 시장엔 매년 20조원 가량의 물건이 나와 14조원어치가 매각된다. 경매 참여 인원도 연간 200만여명(누적)에 달한다. 많은 고객이 관심을 갖고 있다. 그런데 잘못된 정보로 덜컥 입찰했다가 이상한 물건을 떠안을까봐 적극적으로 참여하지 않는다는 것이다. 경매 정보를 쉽게 전달하면 경매 인구가 더욱 늘어날 수 있다고 생각한다.
 

실제 부동산 시장 규모도 점점 커지고 있다. 여기에 금리 인상기가 도래하면서 경매 물건도 늘어날 가능성이 크다. 통상 금리가 오르면 물건이 쏟아진다. 참여자가 늘면서 좋은 물건을 찾아 적절한 가격을 지불하면 채권자 입장에서도, 낙찰자 입장에서도 좋은 건 아닌가.

Q. 신한옥션 SA가 다른 플랫폼과 다른 점은.
경매 초짜가 가장 애를 먹는 이른바 권리분석을 날씨로 쉽게 표시하고 있다는 점이다. ‘해’ 모양은 권리에 아무런 이상이 없다는 것, ‘구름’이면 투자자가 떠안아야 할 권리가 있을 수 있다는 것을 각각 뜻한다. 물건명세서를 열심히 읽어보지 않아도 권리관계에 대한 직관적 파악이 가능하다.

특수권리가 있는 물건도 ‘해’로 표시된 경우도 있다. 이런 물건은 전문가들의 손길을 거쳐 권리관계에 이상없음을 확인한 것이다. 예컨대 등기부등본 상에는 권리가 있지만 다른 법에 따라 권리가 실제로 효력을 잃는 경우가 있는데, 이는 소위 ‘꾼’들만 아는 물건일 수 있다. 일반 참여자들은 떠안을 권리가 있을 것으로 생각하고 접근하지 않지만 실제로는 없는 권리여서 큰 이득을 볼 수도 있는 것이다. 이런 물건을 보여주는 건 ‘천기누설’과 다름없다.

언제 법원에 가야 하는지, 경매개시 결정일은 언제인지 등 경매가 진행되는 타임테이블을 알기쉽게 정리해놨다. 신한옥션SA 고객은 권리분석에서 자유로워져 해당 부동산의 미래가치만 판단해 투자 여부를 결정할 수 있게 된다.
 

고 센터장의 설명을 듣고, 기자가 플랫폼을 직접 사용해봤다. 신한옥션 SA 홈페이지 첫 화면에 들어가보니, 원하는 지역의 물건을 조건에 맞춰 편리하게 검색할 수 있게 해놨다.

경매에 필요한 정보를 한 화면에 모아뒀다. 경매에서 가장 중요하고 난이도가 높은 권리분석은 기상도 형태로 표시해 첫눈에도 권리 관계에 문제가 있는지, 없는지 알 수 있었다.

다만 매월 30만원짜리 정기적금(연 1.6%)에 가입해야 사이트를 이용할 수 있다. 비슷한 수준의 다른 경매 정보 사이트는 월 10만원 안팎 이용료를 받는다. 신한은행에 따르면 지난 5월 11일 서비스 시작 후 정기적금은 2500좌 정도 가입했다. 하루 접속자는 2000여명이다. 신규 가입은 영업점에서만 가능하다.

Q. 경매 초보가 시장 진입 전 꼭 알아야 할 게 있다면.

경매의 3박자는 미래가치, 권리분석, 자금계획이다. 싸게 사는 것도 중요하지만 가격이 오르지 않으면 경매를 통해 매입해도 소용없다. 괜찮은 물건이 있으면 입찰가를 낮게 적으려고만 하지 말아야 한다. 현재 금융상품 수익률에서 조금 더 남길 수 있는 수준으로 입찰가를 적는 것이 중요하다.

권리분석은 쉽지 않다. 스스로 공부가 필요하다. 신한옥션 SA의 물건별 기상도 평가나 전문가 의견, 전문가 추천 물건이 도움이 될 수 있다고 본다.

미래가치에 대한 확신을 갖고 권리분석을 마쳐도 자금이 없으면 안된다. 자금계획 없이 무분별하게 질렀다가 보증금을 날리는 경우도 허다하다. 경락자금대출도 이용할 수 있다. 다만 은행은 대부분 아파트만 대출해 준다. LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 적용되는 만큼 미리 한도를 따져봐야 한다. 2금융권은 아파트 외에도 대출이 나오고 LTV·DTI가 완화되지만 이자가 높아 주의해야 한다.
 

Q. 앞으로 경매 시장 전망은.
금리 상승기가 도래하면서 경매 물건은 늘 수 밖에 없다. 이자비용을 감당하지 못하는 한계가구가 생겨나기 때문이다. 올 4분기~내년 초부터 경매 물건이 본격적으로 늘어날 가능성이 있다.

하지만 전반적인 경제의 펀더멘털이 약해진 것은 아니어서 좋은 물건을 구하려는 시장 참여자들의 발길은 계속 이어질 것으로 본다. 결국 물건은 늘어도 좋은 물건은 오히려 경쟁률이 올라갈 것이다. 자연스레 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가격 비율)도 오를 것이다.

출처: 조선일보(이상빈 기자/2018.07.19)

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