오세훈 서울시장이 공약대로 재건축 규제를 즉시 완화해야 하는가를 두고 부동산 시장에서 논란이 일고 있다. 공급 부족이 집값 상승의 근본 원인인 만큼 단기 상승을 감수하고라도 규제를 풀어야 한다는 입장이 있는 반면, 시장이 크게 혼란스러워질 것이니 시간을 두고 해야 한다는 의견이 있는 것. 조선비즈가 부동산 전문가 10인에게 물어보니 이들 사이에서도 의견이 첨예하게 대립했다.
 

19일 조선비즈가 부동산 전문가 10명에게 설문한 결과에 따르면 ‘지금 당장 서울시장이 재건축 규제를 완화해야 하는가’라는 질문에 5명이 ‘그렇다’고 응답했다. ‘그렇지 않다’고 답한 전문가는 4명이었고, 나머지 1명은 유보적 입장을 보였다.

설문조사 대상은 고준석 동국대 겸임교수, 고종완 한국자산관리연구원장, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원, 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원, 서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수, 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수), 심교언 건국대 부동산학과 교수, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 함영진 직방 빅데이터 랩장 등 10명이었다.

함영진 랩장은 재건축 규제 즉각 완화에 찬성하며 "서울 아파트의 삼분의 일이 준공된 지 25년 넘는 노후 단지"라면서 "주거환경 개선과 신축 아파트에 대한 수요가 매우 높은 상황"이라고 말했다. 고준석 교수도 " 공공 주도 정비사업 만으로 시급한 주택 공급 문제를 해결하기는 역부족이니, 규제를 풀어 민간 정비사업을 활성화해야 한다"면서 "단기간 가격이 상승할 수는 있겠지만, 그렇다고 언제까지 묶어둘 수는 없다"고 했다.

반면 서원석 교수는 "현재 서울의 부동산 시장은 마치 ‘화약고’처럼 불안정한 상태"라면서 "대대적 규제 완화로 시장을 섣불리 자극하기 보다는, 투기 수요 억제에 주안점을 두면서 정비 사업이 급한 지역부터 차근차근 추진하는 것이 옳다"고 주장했다. 박원갑 위원은 "초과이익환수제나 용적률 제한, 분양가상한제 등 재건축 규제의 대부분은 서울시장 권한을 넘는다"면서 "여당이 차지하고 있는 시의회나 국회에서 조례·법률을 개정해야 하는데 현실적으로 어렵다"고 말했다.

◇"정비사업 원점 재검토 후 차근차근 ‘핀셋 완화’ 해야...여·야 협치가 핵심"

‘규제 완화의 시기와 방식’에 대한 질문에서는 대체로 "정비사업 계획을 원점에서 다시 검토하고, 단지·지역별로 ‘맞춤 솔루션’을 제공해 가시적인 성과를 보여줘야 한다"면서 "중앙 정부와 원활한 협력 관계를 유지하면서 시장에 ‘차질없는 공급 신호’를 주는 것이 중요하다"는 의견이 많았다.
 

심교언 교수는 "전임 시장이 세운 도시계획 시스템으로는 막대한 공급 수요를 감당하기 힘들다"면서 "정비사업의 원칙부터 다시 세우고 이를 뒷받침할 수 있는 절차를 마련해야 한다"고 주장했다.

박합수 위원은 "전임 시장 시절에 서울의 정비사업이 답보 상태였던 이유는 안전진단이나 인·허가 등의 재건축 절차가 너무 지체됐기 때문"이라면서 "공급이 시급한만큼 정비사업 기간을 단축시킬 수 있는 행정 절차 개선이 요구된다"고 말했다.

서진형 교수는 "용적률을 획기적으로 높이고 증가한 용적률만큼 건폐율을 줄이도록 하면, 남는 땅을 공원이나 도로 등 도시 환경 개선에 이용할 수 있다"고 주장했다. 김규정 소장도 "층수 제한과 용적률·용도지역 측면에서 규제 완화가 필요하다"면서 "일률적으로 35층 아파트를 짓게 하는 현 규제는 경관 조성에 오히려 악영향을 주고 있다"고 했다.

고준석 교수는 "서울시장 단독 권한으로 가능한 규제 완화는 한계가 명확하다"면서 "시의회와 국회, 국토교통부 장관 등 중앙 정부와 협치하면서 분양가 상한제나 재건축 초과이익 환수제 등 근본적인 걸림돌을 치워나가야 한다"고 밝혔다.

고종완 원장은 "다수 단지에서 재건축을 일시에 밀어붙이면 가격 급등 부작용과 이주 대란이 서울 전역으로 확산할 수 있다"면서 "시장 영향력과 투기 우려가 적은 강북 외곽 지역부터 재건축 시범 단지로 선정하는 것이 바람직하다"고 했다.

◇"‘공공 정비사업’도 나름의 역할 있어...민간·공공 투트랙 전략 채택해야"

오 시장은 ‘민간 주도 재건축’을 강조하고 나선 상황이다. 그동안 정부가 추진해 온 공공주도 정비사업은 시장에서 실효성에 의문 부호가 나오고 있는 상황이기도 하다. 그러나 전문가 10명 중 8명은 공공 정비사업이 부동산 시장에 도움이 되는 유효한 결과를 낼 수 있을 것으로 봤다.
 

서원석 교수는 "사업성 부족이나 극심한 분쟁 탓에 자력으로 정비사업이 어려운 사업장에선 공공이 충분히 제 역할을 할 수 있다"면서 "민간과 공공 정비사업 모두 활성화하는 ‘투트랙 전략’을 추진해야 한다"고 말했다.

이은형 연구원도 "정비구역에서 해제된, 민간이 실패한 사업장에선 공공이 주도적 역할을 할 수 있다"면서 "민간 사업 추진이 가능한 사업장도 공공의 역할을 ‘어드바이저’나 ‘컨설턴트’로 한정해 참여한다면 큰 도움이 될 것"이라고 했다.

고준석 교수는 "공공 정비사업이 성공하려면 지금처럼 지역만 많이 발표한다고 해서 되는 것이 아니다"라면서 "주민 동의율을 충족하고 착공까지 이어지는 실질적인 절차를 입증하는 ‘파일럿 단지’가 연내에 반드시 나와야 한다"고 주장했다.

반면 서진형 교수는 "시범 단지 중 2~3곳 정도는 시행이 되겠지만, 정부가 바라는 만큼 유효한 결과를 얻기 어려울 것"이라면서 "토지주가 공공기관에 사업권을 넘겨주고, 개발 이익도 상당 부분 환수하는 방식에 얼마나 동의할지 의문"이라고 했다.

심교언 교수도 "민간 규제 완화에 관심을 보이는 단지가 더 많을 것"이라면서 "공공 정비사업은 상당 부분 동력을 상실할 것으로 예상된다"고 말했다.

◇전문가 90%, "신규 공급 만으론 부족. 양도세 완화로 거래량 늘려야"

현 시점에서 전반적으로 가장 필요한 부동산 정책이 무엇인지 묻는 질문(복수응답 가능)에서는 ‘양도세 완화’를 꼽는 전문가가 90%로 가장 많았다.

고준석 교수는 "신규 공급 만으로는 단기간에 충분한 공급 효과를 내기 어렵고, 정부의 보유세 강화 정책도 기대만큼 매물 증가 효과를 내지 못한다는 것이 입증됐다"면서 "‘세금 다 떼고도 어느 정도 남는’ 교착점을 풀어줘야만 매물 부족으로 인한 가격 상승을 멈출 수 있다"고 말했다.

김규정 소장도 "거래를 활성화하기 위해서는 양도세 완화가 필수적"이라면서도 "‘다주택자 추가 구매’라는 부작용으로 이어지지 않도록 보완책도 분명 마련해야 한다"고 했다.

다음으로는 ‘보유세 완화(5명)’ ‘무주택자 대출규제 완화(4명)’ ‘재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제 조정(3명)’ 순이었다.

기타 필요한 정책으로는 박합수 위원이 "서울 수요 분산을 위해 3기 신도시 물량을 확대해야 한다"고 주장했다. 서원석 교수는 "임대차 3법 가운데 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’은 임대인에게 지나친 부담을 주는 중복 규제 성격이 강하다"면서 "계약갱신청구권을 폐지하고 가격 인상 폭만 제한해도 임차인의 안정이 충분히 보장될 수 있다"고 말했다.

조선비즈(최상현 기자/2021.04.19)
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