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언론보도

[신문기사]전세 끼고 대출 받아 집 샀다가… 갭투자發 역전세난 급증



전세금 제때 못 돌려받는 보증 사고, 작년보다 4배나 늘어


"집주인이 갭(Gap) 투자한 피해를 저 같은 세입자들이 고스란히 떠안는 거 아닙니까."

인천에 사는 직장인 김모(38)씨는 올해 초 신혼집 전세금을 돌려받지 못한 일을 떠올리며 분통을 터트렸다. 지난 4월 김씨는 1년 동안 세 들어 살던 인천 서구의 한 주거용 오피스텔(전용면적 89㎡)의 계약이 만료됐지만, 집주인으로부터 1억7000만원의 전세 보증금을 돌려받지 못했다. "다음 세입자가 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있다"며 집주인이 버틴 것이다. 집주인은 작년 4월 매매가 3억9750만원이던 오피스텔을 김씨의 전세금을 안고 2억여원의 은행 주택담보대출과 약 2500만원의 자기 돈을 더해 사들였다. 이사 가려던 김씨는 집주인과 언쟁을 벌이고 내용증명까지 보냈다.
 
16일 서울 잠실의 한 아파트 단지 상가 공인중개사무소에‘급매’‘특매’라는 문구와 함께 아파트 가격이 붙어 있다.
 급매에 특매까지 등장 - 16일 서울 잠실의 한 아파트 단지 상가 공인중개사무소에‘급매’‘특매’라는 문구와 함께 아파트 가격이 붙어 있다. 정부가 종부세 인상 등 초고가 주택 보유자와 다주택자를 겨냥한 규제를 강화하자 거래가 잠잠하던 강남권 아파트를 중심으로 급매물이 나오고 있다. /성형주 기자
◇갭투자 집주인에게 전세금 못 돌려받는 세입자 늘어

비교적 소액의 자기 돈에다가 세입자의 보증금을 더해 집을 사들인 '갭투자' 집주인으로부터 전세 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있다. 지방뿐만 아니라 최근엔 신규 입주 아파트가 크게 늘어 역(逆)전세난 조짐이 나타나는 수도권에서도 이런 현상이 감지되고 있다. 그동안 무리한 은행 대출을 받거나 전세금을 끼고 주택을 사들였던 집주인들이 최근 부동산 경기가 급변하며 세입자를 구하지 못하고 추가 대출도 막히면서 피해가 불거지고 있는 것이다. 전세금반환보증보험 상품을 운용하는 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 올 1~6월 전세금 반환 보증 사고는 작년 한 해(33건)보다 4배 이상 많은 142건이 접수됐다. 보증 사고란 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 못하면 HUG가 보험 가입자(세입자)에게 대신 보증금을 지급해주고 향후 집주인에게 청구하는 경우를 의미한다. 대부분 보증 사고는 지난 2~3년간 신규 아파트가 쏟아지면서 최근 전세금이 약세를 보이는 인천, 경기 시흥, 화성 동탄 등 수도권 서부 지역과 경기도 남부에서 집중 발생했다고 HUG는 밝혔다. 보험 가입자가 소수에 그치는 점을 감안하면 실제 피해자는 상당수에 달할 것으로 보인다.

주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 '사고' 건수
대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에도 전세금 미반환과 관련된 조정 신청이 속출하고 있다. 올해 초 조정위 수원지부에는 한 임차인이 "20대 후반인 집주인이 갭투자를 한 걸로 추정되는데 보증금 2억8000만원을 돌려주지 않는다"며 조정을 신청했다. 대구지부에서는 전세금을 떠안고 여러 채의 주택을 매수해 임대 사업을 하고 있던 집주인이 최근 경기 악화로 집값이 떨어져 보증금을 반환해주지 않자 세입자가 조정을 요청했다.


◇"향후 집값 하락 시 갭투자發 전세금 미반환 피해 눈덩이"

전문가들은 최근 피해 사례는 갭투자발 전세금 미반환 대란(大亂)의 신호탄이 될 수 있다고 분석한다. 전세금을 끼고 소액의 자기자본을 들여 주택을 사들이는 갭투자는 지난 2~3년간 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세 가격)이 평균 75%까지 육박하면서 유행처럼 번졌다. 수천만원만 있으면 집을 살 수 있다며 서울에서는 성북구, 노원구 등에서 유행처럼 번졌다. 하지만 앞으로 전세금 약세가 심화하고 매매가격까지 하락할 경우 전세금 미반환 피해가 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 게 전문가들의 예상이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "지난 2년여간 갭투자가 성행한 만큼 앞으로 입주 물량 폭탄으로 집값마저 크게 떨어지면 전세금을 못 받는 세입자가 급증할 것"이라며 "세입자를 보호할 법적인 보호 장치가 필요하다"고 말했다. 한국감정원은 최근 보고서에서 "하반기 전국 집값과 전세금이 모두 0.1%씩 하락할 것"이라며 "입주 물량이 집중된 경기 외곽과 충남, 경남 등 일부 지역에선 전세 물건이 쌓이면서 미입주와 역전세난이 심화할 것"이라고 밝혔다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "요즘 같은 역전세난 시대에는 비용이 조금 들더라도 전세 보증금 보험에 들어놓는 것이 전세금을 지킬 수 있는 가장 현명한 방법"이라고 말했다.


☞갭(gap)투자

아파트 매매가격과 전세금의 차액(差額), 즉 갭이 적은 아파트를 골라 전세금을 끼고 소액의 자기자본을 들여 주택을 사들이는 투자 기법. 2016~2017년 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세 가격 비율)이 70%를 넘기면서 크게 유행했다.

출처: 조선일보(이송원 기자/2018.07.17)

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