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[신문기사]'사면초가' 강남 재건축의 마지막 탈출구는 1대1 재건축?



재건축초과이익환수제로 재건축 사업성이 사라지자 강남권 재건축 추진 단지들이 1대1 재건축을 해법으로 들고 나서고 있다.

약 4000가구에 이르는 강남구 압구정특별계획 3구역이 올해 2월 1대1 재건축을 추진하겠다고 밝힌 데 이어, 강남구 대치동 은마아파트도 최근 일부 소유자들이 1대1 재건축 추진 모임을 출범했다. 정부가 강남 재건축 과열을 잡는 상황에서 1대1 재건축은 꺼져가는 재건축 불씨를 되살릴 대안이 될 수 있을까.

은마아파트 재건축 추진위원회 일부는 1대1 재건축 추진을 위한 은마아파트소유자협의회를 최근 구성했다. 서울시가 잇따라 은마아파트 재건축계획안을 받아들이지 않자 사업 추진을 위해 1대1 재건축이라는 카드를 꺼내 든 것이다. 은마아파트는 국제현상설계공모를 통해 49층 계획안을 내세웠지만, 서울시 퇴짜를 맞았고, 서울시 ‘35층 룰’에 따라 35층 계획안으로 바꾼 후에도 4번 연속 심의가 거부됐다.
 
최근 일부 구성원들이 1대 1 재건축을 추진하겠다고 밝힌 대치동 은마아파트. /조선일보 DB
 최근 일부 구성원들이 1대 1 재건축을 추진하겠다고 밝힌 대치동 은마아파트. /조선일보 DB
1대1 재건축의 경우 일반분양 물량이 거의 없이 조합원 수만큼 아파트를 짓는다. 일반분양으로 얻는 수익이 거의 없지만, 일반 재건축보다 규제가 덜 적용돼 사업 속도를 높일 수 있다는 장점이 있다.

1대1 재건축은 기존 조합원이 사는 아파트 면적을 줄여 중소형 평형을 늘리는 법을 따르지 않아도 된다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제9조 1항 3호에 따르면 재건축을 할 경우 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하)의 주택이 전체 건립 가구의 60% 이하여야 한다.

하지만 재건축 조합원에게 분양하는 주택이 기존 주택의 전용면적보다 작거나 30% 범위에서 그 규모를 확대하면 이 규정에서 제외된다. 조합원 이외 사람에게 분양하는 주택이 모두 전용면적 85㎡ 이하로 건설될 경우도 마찬가지다.

현재 사는 집보다 좁은 곳으로 가길 원하지 않는 거주자에게 환영받을 만한 정책인 셈이다. 특히 압구정 현대아파트의 경우 대부분 대형 면적이라 1대1 재건축을 원하는 가구 많을 것으로 부동산 업계는 보고 있다.

임대주택을 꼭 지을 필요도 없다. 도정법 제54조에 따르면 재건축 단지는 용적률 인센티브를 받을 경우 늘어난 용적률의 절반에 해당하는 임대주택을 지어야 하는 규정이 있다. 하지만 용적률 인센티브를 받지 않는다면 이와 상관없다. 용산구 이촌동 ‘래미안 첼리투스’와 서초구 잠원동 ‘아크로리버뷰’가 이런 식으로 사업을 추진했다. 은마아파트도 1대1 재건축을 통해 임대가구를 짓지 않는 재건축을 구상하고 있다.

압구정3구역과 은마아파트의 경우 조금은 다른 방식으로 사업이 전개될 것으로 보인다. 압구정의 경우 대형평수가 많기 때문에 기존 주택 면적을 유지하려는 거주자가 많다면 1대1 재건축에 주민들이 동의할 가능성이 크다. 다만 주택면적을 줄이거나 ‘1+1’로 두 채를 받길 원하는 거주자가 많다면 얘기는 달라진다.

은마아파트의 경우 임대가구가 없는 아파트 단지를 구상하고 있다. 용적률 인센티브를 고려하지 않겠다는 말이다. 조합원의 토지지분은 늘겠지만, 분담금 수준이 관건이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “초과이익환수제 때문에 분양수익이 줄어든다는 건 이득이지만, 개발수익이 줄어 조합원 분담금이 늘어날 수 있다는 양면이 존재한다”며 “다만 앞으로도 계속 재건축 제도가 변경되지 않고 정책 일관성이 유지된다는 전제라면 1대1 재건축은 괜찮은 방법이 될 수도 있다고 본다”고 말했다.

부동산업계 한 관계자는 “압구정동은 지구단위계획을 앞두고 있는 사업 초기 단계고, 은마아파트는 국제현상설계공모 등에 비용을 쓰며 소유주들의 추진력을 이끌어내기 어려운 상황일 수 있다”며 “두 아파트 모두 1대1 재건축을 추진하는 게 쉽지만은 않을 것”이라고 말했다.

출처: 조선일보(이진혁 기자/2018.07.24)

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